Bij de verkoop van een woning in België moet u als verkoper verschillende attesten en documenten voorleggen. Kopers en notarissen verwachten een compleet dossier; ontbrekende attesten vertragen de verkoop of torpederen de deal. In deze gids: welke attesten verplicht zijn, wat EPC en elektriciteitskeuring inhouden, en wanneer u best start met de administratie.
Kopersperspectief: waarom attesten ertoe doen
Als koper vraagt u kopieën van EPC en elektriciteit vóór u een bod doet — zo inschat u verborgen kosten (isolatie, vervanging van installatie). Een slecht EPC-label betekent niet dat u niet mag kopen, maar wel dat u de prijs of renovatiebudget moet aanpassen. Uw makelaar (of de verkopersmakelaar bij bezichtiging) moet deze documenten kunnen tonen of een duidelijke termijn geven wanneer ze beschikbaar zijn.
Overzicht: attesten verkoop huis
De verplichtingen verschillen per type pand (appartement vs. huis), bouwjaar en regio (Vlaanderen, Brussel, Wallonië). Voor de meeste verkopen in Vlaanderen en Brussel gelden onderstaande documenten als standaard:
- Energieprestatiecertificaat (EPC)
- Elektriciteitskeuring (AREI)
- Stedenbouwkundige inlichtingen / stedelijk attest
- Bodemattest (in bepaalde gevallen)
- Asbestinventaris (bepaalde gebouwen)
- Kadastrale gegevens en eigendomstitel
EPC: energieprestatiecertificaat
Het EPC is verplicht bij verkoop of verhuur. Een erkende energiedeskundige bezoekt het pand en bepaalt de energieklasse (A+ tot F). Het certificaat is tien jaar geldig tenzij er grote renovaties zijn. Kopers gebruiken het EPC om toekomstige energiekosten in te schatten; banken kijken er soms naar bij financiering.
Zonder geldig EPC mag u niet officieel verkopen. Plan de aanvraag vroeg: bij drukte kan een afspraak weken duren. Meer over de volledige verkoopflow: huis verkopen via makelaar.
Elektriciteitskeuring voor verkoop
De keuring elektriciteit (conform AREI) is verplicht bij overdracht van een woning ouder dan vijftien jaar (regelgeving kan evolueren — laat u bij twijfel informeren door uw notaris). Een erkende inspecteur controleert de installatie. Uitkomst: conform, niet-conform met hersteltermijn, of ernstige non-conformiteit.
Een negatief attest betekent niet dat u niet mag verkopen, maar wel dat u herstelplichten moet naleven binnen de wettelijke termijn. Kopers onderhandelen soms over de kost van herstellingen. Een makelaar met ervaring in uw gemeente weet welke problemen typisch zijn in bepaalde bouwjaren — zoek er een via BIV-erkende makelaars.
Stedenbouwkundige inlichtingen
Het stedenbouwkundig attest (of stedenbouwkundige inlichtingen) toont of er vergunningen zijn, of het pand vergund is, en of er geen lasten zijn zoals verkavelingsvoorschriften. De notaris bestelt dit vaak, maar als verkoper kunt u het vooraf laten opmaken om verrassingen te vermijden — zeker bij uitbouwen, dakkapellen of niet-vergunde constructies.
Asbest, bodem en overige attesten
Bij gebouwen met asbesthoudende materialen kan een asbestinventaris verplicht zijn. Een bodemattest is nodig in bepaalde zones of bij risicogrond. Voor appartementen komt er vaak een syndicus-attest bij (lasten, reservekapitaal). Uw notaris maakt een checklist op maat van uw pand.
Timing: wanneer welke attesten bestellen?
- 8–12 weken vóór publicatie — EPC en elektriciteit inplannen; eventueel kleine werken voor conformiteit.
- Bij listing — kopieën klaar voor bezichtigingen (vertrouwen bij kopers).
- Na compromis — notaris bestelt ontbrekende stukken en bereidt akte voor.
Attesten zijn geen marketingkosten maar wel onderdeel van de totale kosten bij verkoop. Budgeteer enkele honderden tot duizenden euro afhankelijk van staat van het pand.
Regionale verschillen (Vlaanderen, Brussel, Wallonië)
Attestenplichten evolueren. In Vlaanderen zijn EPC en elektriciteit de meest besproken topics bij particuliere verkoop; in Brussel gelden gelijkaardige Europese energie-eisen maar andere administratieve gewoonten. Wallonië heeft eigen regels voor bepaalde keuringen. Laat u bij grensgevallen begeleiden door een notaris in het gewest van het pand — niet enkel op basis van online blogs.
Verhuur vs. verkoop: ook bij verhuur is een EPC verplicht; elektriciteit kan anders getimed zijn. Deze gids focust op verkoop; voor verhuur via makelaar gelden dezelfde BIV-regels — zoek een bemiddelaar via ons register.
Rol van makelaar en notaris
Een vastgoedmakelaar herinnert u aan ontbrekende documenten vóór de eerste bezichtiging. De notaris garandeert dat het dossier juridisch in orde is bij de akte. Kies een BIV-erkende makelaar die het verkoopproces kent — zie ook taken van een vastgoedmakelaar.
Na een bod kan een koper een optie nemen; zorg dat uw attesten dan al beschikbaar zijn zodat de optieperiode niet verloren gaat aan papierwerk.